北京老樓改造原地重建方案旨在通過(guò)拆除和重建技術(shù)，提升城市居住環(huán)境與建筑質(zhì)量。該方案強(qiáng)調(diào)了在保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)城市的可持續(xù)發(fā)展。具體措施包括：，，1. 評(píng)估與規(guī)劃：對(duì)老舊住宅樓進(jìn)行全面評(píng)估，制定詳細(xì)的改造計(jì)劃，確保項(xiàng)目符合城市規(guī)劃和法規(guī)要求。，2. 拆除工程：采用先進(jìn)的拆除技術(shù)和設(shè)備，確保安全、高效地完成舊樓拆除工作。，3. 地基加固與結(jié)構(gòu)修復(fù)：針對(duì)老舊建筑的地基和結(jié)構(gòu)問(wèn)題，進(jìn)行加固處理，提高建筑的穩(wěn)定性和安全性。，4. 新建筑設(shè)計(jì)：聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師，根據(jù)原樓特點(diǎn)和周邊環(huán)境，設(shè)計(jì)具有現(xiàn)代感且符合功能需求的新建筑。，5. 施工與管理：采用科學(xué)的施工方法和嚴(yán)格的管理制度，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。，6. 后期維護(hù)：建立完善的物業(yè)管理體系，定期對(duì)新建筑進(jìn)行檢查和維護(hù)，確保其長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。

一、政策依據(jù)

自2020年6月，北京市印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》(京建發(fā)〔2020〕178號(hào))，明確經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門(mén)認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患，以不成套公有住房為主的簡(jiǎn)易住宅樓，和經(jīng)房屋安全專(zhuān)業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒(méi)有加固價(jià)值或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊樓房，可通過(guò)翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造。

2024年市住建委發(fā)布的《北京市危舊住宅樓拆除重建技術(shù)導(dǎo)引》進(jìn)一步明確相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施要求：

（一）適用范圍

適用于經(jīng)市、區(qū)房屋管理部門(mén)認(rèn)定，建筑結(jié)構(gòu)差、年久失修、基礎(chǔ)設(shè)施損壞缺失、存在重大安全隱患和經(jīng)房屋安全專(zhuān)業(yè)檢測(cè)單位鑒定沒(méi)有加固價(jià)值，或加固方式嚴(yán)重影響居住安全及生活品質(zhì)的危舊住宅樓。若為歷史建筑則需依據(jù)國(guó)家和北京市歷史建筑保護(hù)利用的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）基本原則

1. 不增加原有居民戶(hù)數(shù)
   • 核心區(qū)外除歷史文化街區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)外的危舊住宅樓拆除重建項(xiàng)目，地上建筑規(guī)模增量原則上不應(yīng)超過(guò)規(guī)劃許可或房屋登記建筑規(guī)模的30%。若超過(guò)30%，需經(jīng)專(zhuān)家和有關(guān)部門(mén)組織專(zhuān)項(xiàng)評(píng)審會(huì)審定通過(guò)。
   • 對(duì)于歷史文化街區(qū)和其他成片傳統(tǒng)平房區(qū)、規(guī)劃道路、綠地、廣場(chǎng)、水域以及政務(wù)功能要求高的重點(diǎn)地區(qū)，以及主要交通干線(xiàn)兩側(cè)的危舊住宅樓，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行騰退置換，引導(dǎo)居民異地安置。核心區(qū)內(nèi)除歷史文化街區(qū)和重點(diǎn)地區(qū)外的危舊住宅樓拆除重建項(xiàng)目，地上建筑規(guī)模增量應(yīng)嚴(yán)格管控，并經(jīng)專(zhuān)項(xiàng)評(píng)審會(huì)審定通過(guò)。
2. 保證居民戶(hù)內(nèi)使用面積不減少并優(yōu)化布局
   • 合理優(yōu)化戶(hù)內(nèi)各功能空間布局。本市將危舊住宅樓分為簡(jiǎn)易型住宅樓(房)和套型住宅樓兩類(lèi)。對(duì)于非成套住宅套內(nèi)可適當(dāng)增加廚房、衛(wèi)生間面積（廚房約4平方米，衛(wèi)生間約3平方米）；對(duì)于成套住宅，原則上原建筑面積大于70平方米的套型不再增加套內(nèi)建筑面積，原建筑面積小于70平方米的套型，且原廚房、衛(wèi)生間面積小于最低標(biāo)準(zhǔn)的，可以適當(dāng)增加達(dá)到最低標(biāo)準(zhǔn)。
3. 完善公共服務(wù)配套及市政基礎(chǔ)設(shè)施
   • 把非機(jī)動(dòng)車(chē)及機(jī)動(dòng)車(chē)位、市政設(shè)施、公共服務(wù)配套等設(shè)計(jì)合理融入拆除重建項(xiàng)目。對(duì)于單棟拆除重建項(xiàng)目，應(yīng)利用周邊場(chǎng)地條件及社會(huì)停車(chē)場(chǎng)，新配置的非機(jī)動(dòng)車(chē)和機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量原則上不應(yīng)低于認(rèn)定的原有數(shù)量。

二、實(shí)施流程示例（以豐臺(tái)區(qū)馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓為例）

（一）確定試點(diǎn)

1. 2020年9月，豐臺(tái)區(qū)房管局召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)，初步確定馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓為豐臺(tái)區(qū)危舊樓改造試點(diǎn)。該樓建于1977年，為4層磚混結(jié)構(gòu)筒子樓，多數(shù)房間面積為15.7平方米，存在設(shè)施老化、不滿(mǎn)足消防安全要求等問(wèn)題，如樓道公共走廊堆滿(mǎn)煤氣罐，通道狹窄，存在重大消防安全隱患等。

（二）居民參與決策

1. 各階段居民均有參與，從改建意向征詢(xún)到實(shí)施方案公示，實(shí)施主體充分聽(tīng)取居民意見(jiàn)，完善設(shè)計(jì)方案。馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓項(xiàng)目居民征詢(xún)率、參與率、簽約率均達(dá)到100%。居民可提出意見(jiàn)，如樓內(nèi)居民提出的意見(jiàn)促使方案不斷修改完善，最終2023年9月4日，樓內(nèi)90戶(hù)居民全部完成簽約，項(xiàng)目正式立項(xiàng)。

（三）方案實(shí)施

1. 原拆原建模式
   • 拆除老舊樓房，在原址再建新樓。馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓采取原拆原建方式，將從原有的4層擴(kuò)建至地上6層，充分利用可用空間，整體統(tǒng)籌設(shè)計(jì)。增加電梯、無(wú)障礙通道等，適當(dāng)增加室內(nèi)使用面積，室內(nèi)布置廚房、衛(wèi)生間，改善居民居住條件；同時(shí)擴(kuò)建地下空間，地下一層將增加商服空間，滿(mǎn)足居民日常購(gòu)物需求，解決老樓安全隱患問(wèn)題。
2. 項(xiàng)目進(jìn)展
   • 2023年11月，馬家堡路68號(hào)院2號(hào)樓騰空后被拆除，新樓于2024年3月全面開(kāi)工，預(yù)計(jì)2026年居民可搬進(jìn)新居。

北京老樓改造政策最新動(dòng)態(tài)

老樓改造居民參與度提升策略

北京老樓改造后的房?jī)r(jià)趨勢(shì)

老樓改造中的歷史文化保護(hù)措施