在探討公攤面積對房價的影響時，我們首先需要了解什么是板樓和塔樓，板樓通常指的是一種多層住宅建筑，其特點是每層樓的住戶共享一部分公共空間，如走廊、電梯間等，而塔樓則是指高層建筑，每層住戶擁有獨立的空間。，公攤面積是房地產交易中的一個重要概念，它指的是除了私人產權部分之外，由整棟樓的業主共同擁有的部分，這部分面積包括了樓梯、電梯井、管道井、走廊、門廳等公共設施，這些公共設施的使用和維護成本通常會被分攤到每一戶業主身上。，公攤面積的大小直接影響著房屋的總價和單價，公攤面積越大，每平方米的價格就越低，因為開發商可以從中獲得更多的利潤，這也意味著購房者需要為這部分額外的空間支付更多的費用，公攤面積對房價的影響是雙向的。，公攤面積的大小對于購房者來說是一個需要考慮的重要因素，因為它直接關系到房屋的實際使用面積和總價。

板樓和塔樓的相關內容

一、基本概念

板樓是對建筑結構的建筑物的稱呼，一般建筑層數不會超過12層，其平面圖上長度明顯大于寬度。板樓有長走廊式（各住戶靠長走廊連在一起）和單元式拼接（若干個單元連在一起拼成一個板樓）兩種類型。住房密度相對小，一梯不會超過三戶，且戶型一般比較好。

塔樓是由多套住房單元組成的高層住宅，主要以電梯、樓梯為布局的核心，每層樓層的四面都可以直接進入戶內。一般多于四五戶共同圍繞或者環繞一組公共豎向交通形成的樓房平面，平面的長度和寬度大致相同，住房密度大，一般不會有南北通透的戶型。

二、兩者區別

（一）樓層方面

• 板樓：屬于小高層建筑，通常不高于12層，也有說法板樓一般是多層建筑，層數不超過7層。
• 塔樓：屬于高層建筑，層數十層以上，一般在12層以上到35層之間。

（二）結構方面

• 板樓：是多個單元樓拼接在一起，在平面圖上長大于寬。可以是一梯兩戶、兩梯四戶等格局，有走廊式板樓和單元式拼接板樓兩種類型。
• 塔樓：以共用電梯為核心，多戶共同圍繞在一起，在平面圖上長寬大致相同，外形類似古塔，橫截面呈環形或蝶形。

（三）居住體驗方面

• 板樓
  • 居住舒適度較好，居住密度小，每層2 - 4戶。
  • 通風采光好，戶型南北通透，戶型多為正南北方向，戶型方正，平面布局合理，各功能空間尺度適宜。
  • 整棟樓中各套戶型的優劣差距很小，住戶不多，居家生活相對清靜。
• 塔樓
  • 居住密度較高，每層4 - 12戶。
  • 采光通風相對較差，很難做到南北通透，單個戶型部分房間會出現采光差的情況。
  • 數百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環境相對不如板樓優越，且每層都有部分住戶的采光、通風、景觀等條件比較落后，且不可改變。

（四）得房率方面

• 板樓：得房率高，均攤面積小，通常在80%以上。
• 塔樓：公攤面積更大，得房率通常在70% - 75%。

（五）可改造性方面

• 板樓：多為磚混或框架剪力墻結構，住宅內部空間會受到剪力墻等墻體限制，空間靈活性不足，可改造性相對較低，室內多數墻體起承重作用，不可以隨意拆除。
• 塔樓：多為框架結構，內部空間靈活性好，可改造性高，除少數承重墻之外，室內分隔墻基本都可以拆改，進行重新分割與規劃。

（六）維護成本方面

• 板樓：管理成本普遍比塔樓低廉，包括日常維護費用在內的各項費用都相對較低。板樓一般只有一個電梯或者沒有電梯，并且沒有配置變頻供水系統。
• 塔樓：維護成本會比板樓更高。和板樓相比，塔樓的居住密度大，其電梯等公共設施設備使用更頻繁，而且塔樓外墻面積比板樓更大，外墻粉刷維護成本也更高等；塔樓需要配置兩部以上電梯和變頻供水系統。

（七）價格方面

• 板樓：在同等條件下，房價相對較高。因為板樓社區容積率較低，居住舒適，但建筑形式使入住戶數減少，為取得同等利潤，房價會隨之漲高。
• 塔樓：同等條件下，房屋價格偏低。塔樓在樓棟占地面積和樓體設計形式的雙重影響下，每棟樓的梯戶比相對較高，居住舒適度弱化，價格也會比板樓稍低。

（八）抗震性和安全性方面

• 塔樓：抗震性和安全性較好，框架結構現場澆筑樓板，結構堅固，樓體牢靠，能夠有效應對地震等自然災害。
• 板樓：未提及有明顯優于塔樓的抗震性和安全性相關表述。

（九）戶型方面

• 板樓：戶型受制于進深和面寬兩個因素，一般通過加大進深來增加銷售面積，但進深大時采光效果受影響；難有寬敞的底層大堂，且占地面積相對較大，可能會使小區的綠地面積減少。
• 塔樓：雖不可能做到戶戶朝南，但蝶形樓和現推出的為了使朝南的房子多一些而對塔樓改良；存在較多“灰色空間”，戶型內部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光、通風；戶型使用率普遍低于板樓10個百分點左右；均好性差，每層住戶多為6戶以上，甚至高達12戶。

三、各自優劣勢總結

（一）板樓

• 優勢
  • 采光和通風效果好，居住舒適。
  • 密度低，居民之間的隱私性較好。
  • 管理成本低。
  • 南北通透，戶型方正，平面布局合理。
  • 一梯兩戶的小板樓受寵，各套戶型優劣差距小，居家生活清靜。
  • 得房率高。
• 劣勢
  • 二次改造能力低，不能隨意改造。
  • 公共設施較少，可能影響居民生活便利性。
  • 建筑密度低，房價高。
  • 戶型受制于進深和面寬，進深大時采光受影響，難有寬敞底層大堂，占地面積大可能影響小區綠地面積。

（二）塔樓

• 優勢
  • 戶型改造空間大，可以根據居民需求進行靈活改造。
  • 抗震性和安全性較好。
  • 在同等條件下價格偏低。
  • 可容納較多住戶，適合土地資源緊張的地區開發建設。
• 劣勢
  • 公攤面積較大，會增加居民的物業費用。
  • 高層供水和用電問題需要解決，可能會影響居民生活質量。
  • 通風采光受影響，存在較多采光通風差的“灰色空間”。
  • 居住密度高，均好性差，數百戶人家擠在一棟樓里，部分住戶采光、通風、景觀等條件落后且不可改變。

板樓與塔樓的抗震性能對比

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塔樓公攤面積對房價的影響