對商業用地蓋住宅有新規定，223年8月25日國務院常務會議審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》提出，

截至2024年12月的搜索結果來看，未查詢到國家對商業用地蓋住宅有新規定出臺。不過以往已有的規定如下：

一、相關法律依據

• 《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》
  • 此條例對不同用途土地的使用權出讓最高年限做了規定，其中商業、旅游、娛樂用地四十年，居住用地七十年。商業用地轉為住宅用地后，其使用權期限將按照住宅用地的標準進行調整。
• 《中華人民共和國土地管理法》
  • 規定了土地利用總體規劃、城鄉規劃的確定程序，雖然主要針對集體土地，但其中關于土地用途變更的原則和程序同樣適用于國有土地。

二、商業用地轉住宅用地的限制與要求

（一）土地來源方式影響

• 公開招拍掛土地
  • 對于經過公開招拍掛的土地，商業用地不能變更為住宅用地。
• 劃撥或協議出讓方式取得的城市低效存量土地項目
  • 要變更土地性質需按程序報市政府研究。

（二）變更流程要求

• 向規劃部門提出變更申請
  • 土地使用者需向當地規劃部門提交書面申請，說明變更的理由、用途、規模等關鍵信息。
• 規劃部門審批并征詢國土部門意見
  • 規劃部門將對申請進行初步審查，評估變更的可行性和合規性。
• 規劃管理委員會審核
  • 通過初步審查后，項目會被提交至規劃管理委員會進行最終審核。該委員會由多部門組成，能夠綜合評估變更對城市整體發展的影響。
• 簽訂變更合同并辦理相關手續
  • 審核通過后，土地使用者需與國土部門簽訂土地使用權變更合同。

三、其他注意事項

• 符合規劃要求
  • 確保變更符合城市總體規劃和土地利用規劃，不得違背相關法規和政策導向。
• 土地權屬清晰
  • 申請人需具備合法的土地使用權，且權屬清晰無爭議。
• 費用準備
  • 變更過程中可能涉及的費用包括評估費、手續費等，需做好預算和資金準備。
• 按新用途開發利用
  • 變更后的住宅用地需按照新的用途進行開發利用，不得擅自改變用途或閑置不用。

商業用地轉住宅用地的案例分析

商業用地變更規劃的審批難點

商業用地轉住宅用地的市場趨勢

商業用地轉住宅用地的費用明細