住建部近日針對房齡超過40年的老房子提出了改造與保護并重的指導方針，強調在推進城市更新過程中需兼顧歷史建筑保護與現代居住需求，隨著我國城鎮化進程加快，大量老舊住宅面臨功能老化、安全隱患等問題，但部分老房子承載著城市記憶與文化價值，不宜簡單拆除，住建部要求各地在改造中遵循“留改拆”原則，優先通過修繕、加固、功能提升等方式延長建筑使用壽命，同時對具有歷史意義的建筑實施針對性保護，在具體實施中，需結合居民意見，完善基礎設施配套，重點解決水電管網、無障礙設施等民生問題，并鼓勵采用節能環保技術，政策還提出探索“政府引導、市場運作、公眾參與”的多元合作模式，平衡經濟效益與社會效益，避免大拆大建，這一舉措旨在實現人居環境改善與城市文脈延續的雙贏，為全國老舊小區改造提供規范化路徑。

近年來，隨著中國城市化進程的加快，老舊小區改造成為城市更新中的重要議題，2023年，住房和城鄉建設部（以下簡稱“住建部”）再次明確了對建成超過40年老房子的政策方向，引發了社會廣泛關注，這些老房子不僅是城市歷史的見證者，也承載著無數家庭的記憶，但其安全性、功能性和居住舒適度卻面臨嚴峻挑戰，如何在改造與保護之間找到平衡，成為當前城市發展中的一道必答題。

政策背景：住建部的新規與老房子的命運

住建部在2023年發布的《關于進一步加強城市老舊小區改造工作的指導意見》中明確提出，對建成時間超過40年的老房子進行全面排查，并根據房屋狀況分類施策：

1. 加固改造：對結構安全但設施老化的房屋，以修繕和功能提升為主；
2. 拆除重建：對存在嚴重安全隱患或無法滿足現代居住需求的房屋，納入城市更新計劃；
3. 保護保留：對具有歷史價值或文化特色的建筑，嚴格保護其原貌。

這一政策的出臺,既是對居民居住安全的保障，也是對城市文化脈絡的延續，政策落地過程中仍面臨諸多爭議，例如居民意愿協調、資金分配、歷史保護與現代化需求的沖突等。

老房子的現狀：安全隱患與居住痛點

超過40年的老房子主要集中在20世紀70-80年代建設的單位宿舍、筒子樓和早期商品房中，這些房屋普遍存在以下問題：

1. 結構老化：混凝土碳化、鋼筋銹蝕、墻體開裂等問題突出，抗震性能不足；
2. 設施落后：管線老化、排水不暢、缺乏電梯和消防設施，居住舒適度差；
3. 功能缺失：停車難、綠化少、公共空間不足，與現代生活需求脫節。

2021年長沙某老舊小區因水管爆裂導致整棟樓停水一周,居民生活陷入困境；同年，廈門一棟40年房齡的住宅因電路老化引發火災，造成嚴重損失，這些案例凸顯了老房子改造的緊迫性。

改造模式探索：從“大拆大建”到“微更新”

過去,城市更新多以“推倒重建”為主，但這種方式成本高、周期長，且容易破壞社區生態，近年來，各地開始嘗試更精細化的改造模式：

1. “留改拆”并舉：上海虹口區春陽里項目通過保留建筑外殼、內部全面升級，既維持了里弄風貌，又改善了居住條件；
2. 居民共治：北京勁松北社區引入社會資本，由居民投票決定改造方案，新增電梯、便民超市等設施；
3. 文化賦能：廣州永慶坊將老騎樓改造為文創街區，實現歷史保護與商業價值的雙贏。

這些案例表明,老房子改造并非“一刀切”，而是需要因地制宜、多方參與的系統性工程。

爭議與挑戰：政策落地的難點

盡管政策方向明確,但實際操作中仍存在諸多矛盾：

1. 居民意見分化：老年群體希望原地改造，年輕家庭更傾向拆遷置換；
2. 資金缺口大：據測算，全國老舊小區改造需資金超萬億元，政府補貼難以全覆蓋；
3. 技術標準模糊：如何界定“歷史建筑”與“危房”，缺乏統一標準，易引發糾紛。

成都某老小區因部分居民反對加裝電梯,導致項目擱置數年；南京一處民國建筑因產權復雜，修繕計劃遲遲無法推進。

國際經驗：他山之石如何攻玉

發達國家在老舊建筑處理上積累了豐富經驗：

1. 德國“被動式改造”：通過節能技術提升老建筑性能，降低拆建需求；
2. 日本“定期檢修制度”：法律強制要求房齡超20年的建筑每10年進行一次安全評估；
3. 美國“歷史保護稅收優惠”：對修繕歷史建筑的業主減免稅費，激發社會參與。

這些做法為中國提供了參考,但需結合本土實際靈活應用。

邁向可持續的城市更新

住建部的新規為老房子指明了方向,但長遠來看，還需完善以下機制：

1. 立法保障：加快《城市更新法》立法，明確各方權責；
2. 金融創新：探索REITs（不動產投資信托基金）等模式吸引社會資本；
3. 技術賦能：利用BIM（建筑信息模型）和AI評估房屋狀況，提升改造效率。

正如住建部負責人所言：“城市更新不是簡單的物理空間改造，而是對城市生命力的重塑。”超過40年的老房子，既是過去的遺產，也是未來的資源，唯有在保護中發展、在發展中傳承，才能讓城市真正成為“宜居、韌性、智慧”的家園。

從“憂居”到“優居”，老房子的蛻變映射了中國城市發展的理念升級，住建部的政策既是對民生關切的回應，也是對城市文脈的守護，在改造與保護的平衡木上，我們需要更多的智慧、耐心與協作，讓每一棟老房子都能在時代變遷中煥發新生。