# 投資性房地產(chǎn)稅務(wù)處理最新政策摘要，2025年投資性房地產(chǎn)稅務(wù)處理政策聚焦優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)與強(qiáng)化征管，核心要點(diǎn)包括：公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不得計(jì)提折舊或攤銷稅前扣除，持有期間公允價(jià)值變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，處置時(shí)按歷史成本與售價(jià)差額計(jì)稅；資本利得稅根據(jù)持有時(shí)長差異化征收，長期持有可能享受稅收優(yōu)惠；稅法與會(huì)計(jì)處理差異需納稅調(diào)整，如資產(chǎn)減值準(zhǔn)備不可稅前扣除，計(jì)稅基礎(chǔ)以歷史成本為準(zhǔn)。

一、房產(chǎn)稅相關(guān)政策

• 自住房免征房產(chǎn)稅：在部分國家或地區(qū)，自住房無需繳納房產(chǎn)稅。這對(duì)于投資者而言，若其房產(chǎn)用于自住，就可避免這部分稅務(wù)支出，減輕經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的同時(shí)，還能保障自身居住需求，提供舒適的居住環(huán)境。例如在某些特定地區(qū)，政府為鼓勵(lì)居民安居，制定了這樣的政策，旨在提高居民的生活質(zhì)量和住房穩(wěn)定性。
• 房產(chǎn)稅減免政策：一些地區(qū)針對(duì)特定情況實(shí)施房產(chǎn)稅減免。例如首次購房者或者住房面積較小的房產(chǎn)，可以享受一定額度的減免。這有助于減輕購房者負(fù)擔(dān)，增加房產(chǎn)投資的吸引力，為不同需求的購房者提供更多選擇機(jī)會(huì)。不同地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和政策導(dǎo)向，會(huì)對(duì)減免的具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行界定，如規(guī)定首次購房且住房面積在某個(gè)數(shù)值以下的可享受減免等。

二、財(cái)產(chǎn)增值稅相關(guān)政策

• 自住房免征財(cái)產(chǎn)增值稅：在某些國家或地區(qū)，自住房財(cái)產(chǎn)增值部分不征收增值稅。當(dāng)投資者出售自住房時(shí)，不需要支付額外的增值稅，這一政策對(duì)投資者是一種稅務(wù)優(yōu)惠，降低了投資成本和風(fēng)險(xiǎn)。這有助于鼓勵(lì)居民購房自住，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的居住需求端。
• 減免財(cái)產(chǎn)增值稅：某些地區(qū)也可能存在對(duì)投資性房地產(chǎn)財(cái)產(chǎn)增值稅的減免政策，具體減免的條件和幅度可能因地區(qū)而異，這需要投資者關(guān)注當(dāng)?shù)氐木唧w政策法規(guī)。

三、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)所得稅相關(guān)政策

• 持有期間：企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在持有期的賬面價(jià)值為“初始成本 + 公允價(jià)值變動(dòng)”，計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本 - 折舊攤銷”，此時(shí)應(yīng)按稅法認(rèn)可的本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)按會(huì)計(jì)確認(rèn)的本期公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額（若為公允價(jià)值變動(dòng)損失則調(diào)增）。這是為了在會(huì)計(jì)核算和稅務(wù)計(jì)算之間進(jìn)行合理的平衡和調(diào)整，避免因計(jì)量模式的差異導(dǎo)致稅務(wù)負(fù)擔(dān)不合理。
• 轉(zhuǎn)換時(shí)
  • 轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。此時(shí)，該固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為“初始成本 + 公允價(jià)值變動(dòng)”，計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本 - 折舊攤銷”，需按稅法認(rèn)可的轉(zhuǎn)換前本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)按會(huì)計(jì)確認(rèn)的本期公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額（若為公允價(jià)值變動(dòng)損失則調(diào)增）。另外，由于轉(zhuǎn)換后該固定資產(chǎn)折舊原值、折舊期限等發(fā)生了變化，會(huì)計(jì)上實(shí)際計(jì)提的折舊額與稅法認(rèn)可的折舊額會(huì)有所不同，應(yīng)通過“應(yīng)納稅所得額調(diào)整明細(xì)表”中資產(chǎn)調(diào)整項(xiàng)目下的“固定資產(chǎn)折舊”欄目對(duì)應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整。這一政策是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換時(shí)的稅務(wù)處理，確保稅務(wù)計(jì)算的準(zhǔn)確性和合理性。
  • 其他轉(zhuǎn)換情況：以存貨、自用建筑等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為初始成本，其賬面價(jià)值高于公允價(jià)值的，按差額記入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，此時(shí)，賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，需按會(huì)計(jì)確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。反之，若其賬面價(jià)值低于公允價(jià)值，按差額記入“資本公積——其他資本公積”，此時(shí)雖然賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，但因初始計(jì)量的公允價(jià)值變動(dòng)記入資本公積，既不影響當(dāng)期會(huì)計(jì)利潤，又不影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，無需在當(dāng)年調(diào)整，待該投資性房地產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)確認(rèn)當(dāng)期收益時(shí)再做調(diào)整。這有助于明確不同資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)的稅務(wù)處理方式，保障稅務(wù)工作的有序性。
• 處置時(shí)：采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置后，其賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)均為零，二者之間亦不再存在差異，此時(shí)應(yīng)將前期確認(rèn)的該投資性房地產(chǎn)的暫時(shí)性差異轉(zhuǎn)回，據(jù)以對(duì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值（初始成本 + 公允價(jià)值變動(dòng)）借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)及其在轉(zhuǎn)換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”科目和“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。由此可見，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)會(huì)計(jì)確認(rèn)了兩項(xiàng)損益：公允價(jià)值變動(dòng)損益，按轉(zhuǎn)讓收入與初始成本的差額確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)利潤。而根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為轉(zhuǎn)讓收入與“初始成本 - 折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)按會(huì)計(jì)上確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額（若為公允價(jià)值變動(dòng)損失則調(diào)增），同時(shí)按該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計(jì)提的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，再按該投資性房地產(chǎn)稅法認(rèn)可的本期處置前的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額。這一系列的規(guī)定旨在準(zhǔn)確計(jì)算投資性房地產(chǎn)處置時(shí)的稅務(wù)情況，避免企業(yè)在處置過程中出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

投資性房地產(chǎn)稅務(wù)處理案例分析

房產(chǎn)稅減免政策適用條件

財(cái)產(chǎn)增值稅減免政策對(duì)比

公允價(jià)值計(jì)量稅務(wù)影響評(píng)估