# 投資性房地產(chǎn)稅務(wù)處理最新政策摘要，2025年投資性房地產(chǎn)稅務(wù)處理政策聚焦優(yōu)化稅收結(jié)構(gòu)與強化征管，核心要點包括：公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)不得計提折舊或攤銷稅前扣除，持有期間公允價值變動不計入應(yīng)納稅所得額，處置時按歷史成本與售價差額計稅；資本利得稅根據(jù)持有時長差異化征收，長期持有可能享受稅收優(yōu)惠；稅法與會計處理差異需納稅調(diào)整，如資產(chǎn)減值準備不可稅前扣除，計稅基礎(chǔ)以歷史成本為準。

一、房產(chǎn)稅相關(guān)政策

• 自住房免征房產(chǎn)稅：在部分國家或地區(qū)，自住房無需繳納房產(chǎn)稅。這對于投資者而言，若其房產(chǎn)用于自住，就可避免這部分稅務(wù)支出，減輕經(jīng)濟負擔(dān)的同時，還能保障自身居住需求，提供舒適的居住環(huán)境。例如在某些特定地區(qū)，政府為鼓勵居民安居，制定了這樣的政策，旨在提高居民的生活質(zhì)量和住房穩(wěn)定性。
• 房產(chǎn)稅減免政策：一些地區(qū)針對特定情況實施房產(chǎn)稅減免。例如首次購房者或者住房面積較小的房產(chǎn)，可以享受一定額度的減免。這有助于減輕購房者負擔(dān)，增加房產(chǎn)投資的吸引力，為不同需求的購房者提供更多選擇機會。不同地區(qū)根據(jù)自身房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r和政策導(dǎo)向，會對減免的具體標準進行界定，如規(guī)定首次購房且住房面積在某個數(shù)值以下的可享受減免等。

二、財產(chǎn)增值稅相關(guān)政策

• 自住房免征財產(chǎn)增值稅：在某些國家或地區(qū)，自住房財產(chǎn)增值部分不征收增值稅。當(dāng)投資者出售自住房時，不需要支付額外的增值稅，這一政策對投資者是一種稅務(wù)優(yōu)惠，降低了投資成本和風(fēng)險。這有助于鼓勵居民購房自住，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的居住需求端。
• 減免財產(chǎn)增值稅：某些地區(qū)也可能存在對投資性房地產(chǎn)財產(chǎn)增值稅的減免政策，具體減免的條件和幅度可能因地區(qū)而異，這需要投資者關(guān)注當(dāng)?shù)氐木唧w政策法規(guī)。

三、公允價值計量投資性房地產(chǎn)所得稅相關(guān)政策

• 持有期間：企業(yè)以公允價值計量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價值的變動不計入應(yīng)納稅所得額。采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)在持有期的賬面價值為“初始成本 + 公允價值變動”，計稅基礎(chǔ)為“初始成本 - 折舊攤銷”，此時應(yīng)按稅法認可的本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時按會計確認的本期公允價值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額（若為公允價值變動損失則調(diào)增）。這是為了在會計核算和稅務(wù)計算之間進行合理的平衡和調(diào)整，避免因計量模式的差異導(dǎo)致稅務(wù)負擔(dān)不合理。
• 轉(zhuǎn)換時
  • 轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)以其在轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值的差額記入“公允價值變動損益”。此時，該固定資產(chǎn)的賬面價值為“初始成本 + 公允價值變動”，計稅基礎(chǔ)為“初始成本 - 折舊攤銷”，需按稅法認可的轉(zhuǎn)換前本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時按會計確認的本期公允價值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額（若為公允價值變動損失則調(diào)增）。另外，由于轉(zhuǎn)換后該固定資產(chǎn)折舊原值、折舊期限等發(fā)生了變化，會計上實際計提的折舊額與稅法認可的折舊額會有所不同，應(yīng)通過“應(yīng)納稅所得額調(diào)整明細表”中資產(chǎn)調(diào)整項目下的“固定資產(chǎn)折舊”欄目對應(yīng)納稅所得額進行調(diào)整。這一政策是為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)用途轉(zhuǎn)換時的稅務(wù)處理，確保稅務(wù)計算的準確性和合理性。
  • 其他轉(zhuǎn)換情況：以存貨、自用建筑等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，以其轉(zhuǎn)換日的公允價值為初始成本，其賬面價值高于公允價值的，按差額記入“公允價值變動損益”，此時，賬面價值與計稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，需按會計確認的公允價值變動損益調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。反之，若其賬面價值低于公允價值，按差額記入“資本公積——其他資本公積”，此時雖然賬面價值與計稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，但因初始計量的公允價值變動記入資本公積，既不影響當(dāng)期會計利潤，又不影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，無需在當(dāng)年調(diào)整，待該投資性房地產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)確認當(dāng)期收益時再做調(diào)整。這有助于明確不同資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時的稅務(wù)處理方式，保障稅務(wù)工作的有序性。
• 處置時：采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)處置后，其賬面價值和計稅基礎(chǔ)均為零，二者之間亦不再存在差異，此時應(yīng)將前期確認的該投資性房地產(chǎn)的暫時性差異轉(zhuǎn)回，據(jù)以對當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進行調(diào)整。根據(jù)會計準則的相關(guān)規(guī)定，處置投資性房地產(chǎn)時，應(yīng)按實際收到的金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值（初始成本 + 公允價值變動）借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按該項投資性房地產(chǎn)的公允價值變動及其在轉(zhuǎn)換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價值變動損益”科目和“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。由此可見，處置投資性房地產(chǎn)時會計確認了兩項損益：公允價值變動損益，按轉(zhuǎn)讓收入與初始成本的差額確認的其他業(yè)務(wù)利潤。而根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)的計稅基礎(chǔ)為轉(zhuǎn)讓收入與“初始成本 - 折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產(chǎn)處置時應(yīng)按會計上確認的公允價值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額（若為公允價值變動損失則調(diào)增），同時按該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認可但未計提的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，再按該投資性房地產(chǎn)稅法認可的本期處置前的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額。這一系列的規(guī)定旨在準確計算投資性房地產(chǎn)處置時的稅務(wù)情況，避免企業(yè)在處置過程中出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險。

投資性房地產(chǎn)稅務(wù)處理案例分析

房產(chǎn)稅減免政策適用條件

財產(chǎn)增值稅減免政策對比

公允價值計量稅務(wù)影響評估